ก่อสร้างและที่ดิน: อสังหาฯ ภูมิภาคดาวรุ่ง

[don]

     


นาย ต.



จากข้อมูลการสำรวจอย่างเป็นทางการของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ชี้ให้เห็นแนวโน้มว่า การพัฒนาที่ดินโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมในจังหวัดสำคัญๆ ในส่วนภูมิภาค เติบโตอย่างรวดเร็ว คาดว่าจะมีสัดส่วนในตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศที่พัฒนาโดยภาคเอกชนมากขึ้น



จากการลงสำรวจภาคสนามด้วยตัวเอง ทั้งภาคเหนือ เชียงใหม่ เชียงราย ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ นครราชสีมา ขอนแก่น  อุดรธานี ภาคใต้ ภูเก็ต นครศรีธรรมราช ก็พบข้อมูลในเชิงประจักษ์ว่า การทำโครงการบ้านจัดสรรในส่วนภูมิภาคนั้น มาเริ่มต้นกันอย่างจริงจังประมาณ 5-10 ปี และมาเติบโตอย่างก้าวกระโดดก็ในห้วงเวลา 3-5 ปีนี้เอง



ผู้ประกอบการโครงการบ้านจัดสรรที่เป็นผู้ประกอบการท้องถิ่น เป็นผู้นำตลาดในท้องถิ่นที่มียอดขาย 500-1,000 ล้านบาทต่อปี ส่วนใหญ่ก็เพิ่งเริ่มทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 10 ปีมานี้ เป็นคนรุ่นใหม่ มีการศึกษาดีไม่แตกต่างจากผู้ประกอบการส่วนกลางในกรุงเทพฯ



ผลงานคือโครงการบ้านจัดสรรที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ก็จะพบว่าทั้งการวางผังโครงการ การออกแบบบ้าน และการก่อสร้าง ก็ไม่ได้แตกต่างไปจากโครงการบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ ปริมณฑล เลยแม้แต่น้อย



ปัจจุบันคงไม่สามารถใช้คำว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ กับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ภูธร ได้อีกแล้ว เพราะไม่มีความแตกต่างทั้งความรู้ความสามารถและผลงาน จะต่างกันตรงที่ทำกันคนละตลาดเท่านั้น



แนวโน้มอัตราการเติบโตที่ดีของอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาค ไม่เพียงทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาคเติบโตได้รวดเร็วเท่านั้น แต่ยังดึงดูดให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลาง ซึ่งมีแรงกดดันต้องรักษาระดับอัตราการเติบโตของบริษัทเนื่องจากเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ กระโดดลงมาทำโครงการในส่วนภูมิภาคมากขึ้นอย่างเป็นระบบ



บริษัทยักษ์ใหญ่หลายรายได้กำหนดเป้าหมายสัดส่วนรายได้รวมของบริษัทอย่างเป็นรูปธรรม ว่าจะต้องมีสัดส่วนรายได้จากโครงการในส่วนภูมิภาคเท่าไหร่ในแต่ละปีข้างหน้า แสดงถึงการเอาจริงของยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ที่จะบุกต่างต่างจังหวัด



ส่งผลให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นกังวลกันพอสมควรว่าในจังหวัดที่มียอดซื้อที่อยู่อาศัยปีละ 1-2 พันยูนิต อยู่ๆ มียักษ์ใหญ่มาเปิดโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่จำนวนนับพันยูนิตในโครงการเดียว ซึ่งไม่ต่างอะไรกับการเอาถังใบใหญ่ตักน้ำมาใส่หม้อใบเล็ก น้ำก็ต้องล้นแน่นอน โครงการแรกกำลังซื้อที่แย่งมาจากตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าอาจมากพอ



แต่โครงการที่สอง ระลอกที่สอง กำลังซื้อโตไม่ทัน อาจเป็นปัญหา



ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการจากส่วนกลางที่ไปเปิดโครงการภูมิภาค แม้จะมีข้อได้เปรียบเรื่องเงินทุน เรื่องเทคโนโลยี แต่ก็มีข้อเสียเปรียบเรื่องต้นทุนที่ดิน เรื่องการเลือกทำเล เพราะมีความชำนาญน้อยกว่า ยักษ์ใหญ่บางรายจากกรุงเทพฯ ไปรีบร้อนซื้อที่ดินใจกลางเมืองใหญ่ แต่สุดท้ายยังเปิดโครงการไม่ได้เพราะไปติดอยู่กับศาลหลักเมืองบ้าง หรือเป็นพื้นที่ชุมชนอนุรักษ์บ้าง หรือเป็นพื้นที่ถูกน้ำท่วมถึงในหน้าน้ำหลาก เป็นต้น



วันนี้ยังไม่สรุปว่า อสังหาริมทรัพย์ส่วนกลางกับส่วนท้องถิ่น ฝ่ายใดจะมีข้อได้เปรียบเสียเปรียบมากกว่ากัน



สรุปได้แค่ว่า  อสังหาริมทรัพย์ส่วนภูมิภาคเป็นดาวรุ่งจริงๆ



ที่มา: มติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 26 ต.ค. - 1 พ.ย. 2555