คอนโดต่างจังหวัดล้น "ภูเก็ต-เชียงใหม่-พัทยา"ใกล้ฟองสบู่

[cmxseed]

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์


คอนโดฯต่างจังหวัดทะลัก ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯชี้ 5 จังหวัด-หัวเมือง "ภูเก็ต เชียงใหม่ ขอนแก่น หัวหิน-ชะอำ พัทยา" ติดกลุ่มเสี่ยงซัพพลายล้นตลาด เตือนผู้ประกอบการผ่อนคันเร่งขึ้นโครงการใหม่ หวั่นอีก 1-2 ปีสร้างเสร็จ บางส่วนไม่มีลูกค้ามาโอนกรรมสิทธิ์

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า จากการที่มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จากกรุงเทพฯ ขยายการลงทุนคอนโดมิเนียมออกสู่ต่างจังหวัดหลายรายในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ขณะนี้มีบางจังหวัด ได้แก่ ภูเก็ต เชียงใหม่ ขอนแก่น หัวหิน-ชะอำ และพัทยา ที่ซัพพลายเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก เริ่มต้องเฝ้าระวังว่าอาจเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายหรือซัพพลายล้นตลาดได้

ทั้งนี้ เป็นเพราะในต่างจังหวัดไม่ได้มีดีมานด์คอนโดฯมากเท่ากับกรุงเทพฯ การที่ผู้ประกอบการเปิดตัวคอนโดฯใน 5 จังหวัดดังกล่าวเป็นจำนวนมาก บางโครงการให้ผ่อนดาวน์เริ่มต้นในอัตราต่ำ อาจทำให้ผู้ซื้อเปลี่ยนใจหันไปซื้อโครงการใหม่ที่ผ่อนดาวน์ต่ำกว่า และเมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ก็อาจมีลูกค้าบางส่วนไม่มาโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงควรเพิ่มความระมัดระวังและเปิดตัวโครงการต่างจังหวัดในอัตราที่ลดลง

"ยกตัวอย่างปี"55ในจังหวัดชลบุรี มีคอนโดฯเปิดตัวใหม่มากถึง 15,000 กว่ายูนิต ในจำนวนนี้ประมาณ 60-70% อยู่ในพัทยา ถือว่าซัพพลายค่อนข้างสูง ส่วนจังหวัดเชียงใหม่เมื่อ 2 ปีก่อนมีคอนโดฯรวม 12 โครงการ ประมาณ 2,000-3,000 ยูนิต ณ สิ้นปี"55 เพิ่มขึ้นเป็นกว่า 40 โครงการ ประมาณ 6,000 ยูนิต ถือว่าเพิ่มขึ้นเร็ว จึงไม่ควรเร่งเปิดตัวโครงการมากขึ้น"



จับตาภูเก็ต-พัทยา-เชียงใหม่

ผู้สื่อข่าวรายงานว่าก่อนหน้านี้ REIC ได้รายงานผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด ได้แก่ ภูเก็ต เชียงใหม่ และขอนแก่น โดยภูเก็ตมีคอนโดฯอยู่ระหว่างการขายมากที่สุด คือ 91 โครงการ 13,100 ยูนิต รวมมูลค่าโครงการ 51,100 ล้านบาท ขายได้แล้ว 68% หรือ 8,900 หน่วย คงเหลือรอการขายประมาณ 4,200 หน่วย รวมมูลค่าขาย 20,400 ล้านบาท ยูนิตที่เหลือขายส่วนใหญ่เป็นซัพพลายเก่าคงค้างที่เปิดตัวตั้งแต่ปี 2553

ส่วนเมืองพัทยา REIC ไม่ได้แบ่งแยกการสำรวจเฉพาะเมืองพัทยา แต่สำรวจตลาดคอนโดฯในภาพรวมครอบคลุมพื้นที่ทั้งอำเภอบางละมุง พบว่ามีคอนโดฯที่อยู่ระหว่างการขายถึง 135 โครงการ รวม 42,351 ยูนิต ในจำนวนนี้ ณ สิ้นไตรมาส 3/2555 มีห้องชุดเหลือขายประมาณ 35% หรือ 14,737 ยูนิต ถือว่ามียูนิตเหลือขายอยู่พอสมควร

จังหวัดเชียงใหม่มีคอนโดฯที่อยู่ระหว่างขาย 44 โครงการ รวม 6,100 ยูนิต รวมมูลค่าโครงการประมาณ 10,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 68% เป็นคอนโดฯระดับราคา 1-2 ล้านบาท โดยสาระสำคัญในรายงานผลสำรวจยังระบุด้วยว่า สิ่งที่ต้องระวังคือปริมาณคอนโดฯในตลาดที่มีมากกว่าความต้องการจริง โดยเฉพาะช่วง 2-3 ปีนับจากนี้ หากการเปิดตัวคอนโดฯใหม่ยังสูงต่อเนื่องเหมือนปัจจุบันก็อาจทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายขึ้นได้

จ.ขอนแก่นมีคอนโดฯอยู่ระหว่างการขาย9 โครงการ 1,940 ยูนิต รวมมูลค่าโครงการประมาณ 2,800 ล้านบาท ในจำนวนนี้ขายได้แล้วประมาณ 50% หรือ 980 ยูนิต

ขณะที่บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ผู้ประกอบธุรกิจที่ปรึกษาด้านอสังหาฯ เปิดเผยผลสำรวจตลาดคอนโดฯในหัวหิน-ชะอำ พบว่า ณ สิ้นปี 2555 มีซัพพลายคอนโดฯสะสมรวม 18,102 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2554 คิดเป็น 35.2% หรือ 4,709 ยูนิต ในจำนวนซัพพลายทั้งหมดมียอดขายแล้ว 49% หรือ 8,906 ยูนิต

รอดูรับโอนหรือไม่ในปี 57-58

นายธนูศักดิ์ พึ่งเดช นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต เปิดเผยว่า เริ่มมีความกังวลตลาดคอนโดฯในภูเก็ต เนื่องจากมีซัพพลายเพิ่มขึ้นเร็ว จากข้อมูลพบว่าปี 2553 ซัพพลายคอนโดฯสะสมประมาณ 10,000 ยูนิตเศษ ถึงกลางปี 2555 มีจำนวนเพิ่มขึ้นเป็น 14,012 ยูนิต ถือว่าเพิ่มขึ้นเร็วภายในเวลาเพียง 2 ปีครึ่ง และอาจมีความเสี่ยงจะล้นตลาดได้

ทั้งนี้ ในจำนวนคอนโดฯใหม่ที่เปิดตัวประเมินว่ามีสัดส่วนประมาณ 60% ที่ซื้อเพื่ออยู่จริง สัดส่วน 20% ซื้อเพื่อเก็งกำไร อีก 20% ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ปัจจุบันปัญหาอาจจะยังไม่เห็นภาพชัดเจนจนกว่าคอนโดฯเหล่านี้จะก่อสร้างเสร็จในปี 2557-2558 จึงจะทราบว่ามีลูกค้ามาโอนกรรมสิทธิ์ตามที่ขายได้จริงหรือไม่

นายประไพสิทธิ์ ตัณฑ์เกยูร กรรมการผู้จัดการ บริษัท โบ๊ทเฮ้าส์หัวหิน จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาฯในหัวหิน เปิดเผยว่า มีความเป็นห่วงซัพพลายคอนโดฯในหัวหิน-ชะอำที่มีราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เริ่มล้นตลาด เนื่องจากในจำนวนซัพพลายสะสม 18,102 ยูนิต มีมากกว่า 7,000 ยูนิตที่มาจากโครงการใหญ่เพียง 2 โครงการ หลังจากเปิดขายมาประมาณ 1 ปีครึ่ง ทราบว่าปัจจุบันมียอดขายรวมเฉลี่ยประมาณ 51% ดังนั้น ซัพพลายใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดในปีนี้จึงไม่ควรจะเกินกว่า 2,000-3,000 ยูนิต ไม่เช่นนั้นซัพพลายคงค้างจะเพิ่มสูงขึ้น

ขอนแก่น ซัพพลายล้ำดีมานด์

นายวิโรจน์ สฤษฎีชัยกุล กรรมการบริหาร บริษัท ซีนิท แอสเสท จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาฯท้องถิ่นในขอนแก่น เปิดเผยว่า ปัจจุบันขอนแก่นมีโครงการคอนโดฯเกิดขึ้นแล้วประมาณ 30 โครงการ รวม 3,800-3,900 ยูนิต ปัจจุบันน่าจะมียูนิตเหลือขายเกือบ 3,000 ยูนิต

ทั้งนี้ ที่ผ่านมาเริ่มมีการพูดถึงความเสี่ยงจะเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ซึ่งยอมรับว่าหากมีคอนโดฯใหม่เปิดตัวมากกว่าปีก่อน ซึ่งมีประมาณกว่า 10 โครงการ รวม 2,000 ยูนิต ก็อาจจะมีภาวะล้นตลาดได้ เพราะประเมินว่าดีมานด์จริงต่อปีอยู่ที่กว่า 1,000 ยูนิต

นายนนท์ หิรัญเชษฐ์ อุปนายกสมาคมการค้าอสังหาเชียงใหม่-ลำพูน เปิดเผยว่า ปี 2555 จังหวัดเชียงใหม่มีคอนโดฯเปิดตัวใหม่ประมาณกว่า 10 โครงการ รวม 2,000-3,000 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯราคายูนิตละกว่า 1-2 ล้านบาท ส่วนปีนี้มีโครงการใหม่เปิดตัว 3-4 โครงการ ประมาณ 300 ยูนิต เท่าที่ทราบมียอดขายดีจึงยังไม่น่าจะเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย อย่างไรก็ตาม ไม่ควรจะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดเร็วเกินไป เพราะจะเกิดการแข่งขันดัมพ์ราคาในที่สุด