ยอดขายอสังหาฯชม. ปีนี้ไม่หวือหวาชัวร์!

[etatae333]

ยอดขายอสังหาฯชม. ปีนี้ไม่หวือหวาชัวร์!

แบงก์ชาติภาคเหนือเผยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ลดความร้อนแรงลง ผู้บริโภคและนักลงทุนเริ่มชะลอการตัดสินใจ
ขณะที่สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่-ลำพูน ฟันธงปีนี้มูลค่ายอดขายอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่ไม่หวือหวา
เหมือนตอนบูม! ชี้ไม่น่าถึง 7,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน 

นายสมศักดิ์ วงศ์ปัญญาถาวร ผู้อำนวยการอาวุโส ธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานภาคเหนือ กล่าวว่า
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่ปี 2555-2556 มีการขยายตัวสูง โดยดูจากตัวเลขการขออนุญาตก่อสร้าง
ในเขตเทศบาลนครเชียงใหม่ ซึ่งปี 2555 สูงถึง 1.2 ล้านตารางเมตรซึ่งสูงสุดในรอบ 22 ปี เฉพาะในเขตเทศบาล
นครเชียงใหม่และยังไม่รวมพื้นที่รอบๆ เขตเทศบาลนครเชียงใหม่ สูงจากปี 2554 ที่มีการขออนุญาตก่อสร้าง
ประมาณ 4 แสนตารางเมตร ปี 2556 มีการขออนุญาต 7 แสนตารางเมตร   

ขณะที่คอนโดมิเนียมปี 2554 มีการขออนุญาตประมาณ 3 หมื่นตารางเมตร ปี 2555 เพิ่มเป็น 2.3 แสนตารางเมตร
และปี 2556 เพิ่มอีก 1.4 แสนตารางเมตร ส่วนบ้านอยู่อาศัย 2.5 แสนตารางเมตรในปี 2554 และปี 2555 เพิ่มเป็น
6 แสนตารางเมตรและปี 2556 อีก 4 แสนตารางเมตร ซึ่งมาจากกำลังซื้อและความต้องการของตลาด เพราะเชียงใหม่
เป็นศูนย์กลางการศึกษา เศรษฐกิจและส่วนหนึ่งเป็นการมองถึงอนาคต โดยเฉพาะโอกาสหลังเปิดประชาคมเศรษฐกิจ
อาเซียนที่เชียงใหม่จะเป็นศูนย์กลางในภาคเหนือด้วย และอีกส่วนหนึ่งมาจากนโยบายภาครัฐในการลงทุนโครงสร้าง
พื้นฐานและจากกฎหมายผังเมืองด้วย   

"ปี 2556 เศรษฐกิจโลกเริ่มชะลอ และตลาดอสังหาฯเริ่มปรับตัวลง โดยเฉพาะการลงทุนก็มีการปรับตัว
ตามความต้องการของตลาด ขณะที่สถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อนั้น ในส่วนของทำเลดีๆ
ทางสถาบันการเงินก็สนับสนุน สินเชื่อเพื่อการลงทุนด้านอสังหาฯและที่อยู่อาศัยก็ขยายตัวดี ในภาคเหนือ
สินเชื่อที่อยู่อาศัยในเดือนเม.ย.-พ.ค.โต 14.9% เฉพาะเชียงใหม่โต 16.8% ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ดี
ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยของประเทศอยู่ที่ 12.3%"

ผอ.อาวุโส ธปท.สำนักงานภาคเหนือกล่าวและว่าเมื่อเศรษฐกิจเริ่มชะลอ คนก็เริ่มชะลอสินทรัพย์คงทนโดยขอดูท่าที
รวมทั้งความเชื่อมั่นด้วยซึ่งส่วนใหญ่จะรอดูสถานการณ์ ขณะที่หนี้เสียทั้งระบบในไตรมาสแรกปีนี้ 12.3% ของประเทศ
เทียบไตรมาส 4 ปีที่แล้ว 2.2% ขณะที่ลูกค้าเริ่มอาจไม่ชำระตามกำหนดก็ดีขึ้น โดยไตรมาสปัจจุบันเหลือ 2.3%
และหากเป็นอสังหาฯทั้งระบบอยู่ที่ 4.7%ขณะที่ภาพรวมทั้งประเทศอยู่ที่ 2.6% (หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้
จากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์)

สำหรับพื้นที่ภาคเหนือหรือเชียงใหม่ หนี้เสียจะไม่มีการเก็บตัวเลขแต่จะเก็บในภาพรวมทั้งประเทศ เพราะในเชียงใหม่
จะมี 2 ส่วนๆ คือลูกค้ารายใหญ่ซึ่งสถาบันการเงินจะรายงานเข้าสำนักงานใหญ่   ด้านนายไพศาล ภู่เจริญ อุปนายกสมาคม
การค้าอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่-ลำพูน กล่าวว่า ราคาที่ดินในจังหวัดเชียงใหม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นมาหลายปี โดยเฉพาะ
ย่านนิมมานเหมินท์

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดเชียงใหม่จากตัวเลขเมื่อต้นปี บางโครงการที่บอกว่าสามารถปิดการขายได้ 100%
แต่ปรากฏว่าสามารถโอนได้เพียง 30% ซึ่งใช้เวลาโอนมา 2-3 เดือนและแสดงให้เห็นถึงความไม่มั่นใจของผู้ซื้อ
ส่วนหนึ่งมาจากสถานการณ์การเมืองที่ไม่นิ่งตั้งแต่ปลายปีที่แล้วและทำให้เศรษฐกิจซึมยาวมาถึงปีนี้   

"การที่จะบอกว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจก็ย่อมได้ เพราะคนที่ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมก็ต้องคิดอยู่แล้ว
ว่าจะนำเงินจากไหนมาจ่าย หรือผ่อน ถ้าเศรษฐกิจไม่ดีก็อาจไม่ซื้อ บางคนมองว่าถ้าอัตราดอกเบี้ยขึ้นบ้านจะขายไม่ดี
ซึ่งก็เป็นส่วนหนึ่งเท่านั้นเพราะอัตราผ่อนสูงขึ้น แต่การที่ดอกเบี้ยปรับขึ้นแสดงให้เห็นว่าเศรษฐกิจดี"
อุปนายกสมาคมการค้าอสังหาฯ

กล่าวและว่าสำหรับจังหวัดเชียงใหม่ปัญหาเกิดขึ้นในปี 2554 ที่ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ปรับขึ้นจาก 3,400 ล้านบาท
เป็น 5,000 ล้านบาทในปี 2555 และปี 2556 ยอดขายเพิ่มเป็น 7,200 ล้านบาท ซึ่งจะเห็นว่ายอดขายในปี 2553
มาถึงปี 2554 ปรับขึ้นประมาณ 20-30% ถือเป็นยอดขายปกติของจังหวัดเชียงใหม่ แต่ยอดขายในปี 2554-2555
ก้าวกระโดดเป็น 48% ปี 2555-2556 โตขึ้น 43% และหากรวม 2 ปีแล้วยอดขายโตขึ้นเกือบเท่าตัว ซึ่งบางคน
อาจจะว่าดี เพราะมีคนมาจับจ่ายใช้สอยมากขึ้นแต่สำหรับผู้ประกอบการค้าอสังหาริมทรัพย์แล้วยอมรับว่าเหนื่อย
เพราะไม่สามารถสร้างบ้านเพื่อส่งมอบให้กับลูกค้าได้ทัน ปัญหาที่เกิดขึ้นคือมีแรงงานเข้ามาทำงานมากกว่าเท่าตัวพร้อมๆ
กับค่าแรง และทำให้อุตสาหกรรมอื่นโตขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการแย่เนื่องจากกำลังผลิตขยายตัวตามยอดขายไม่ทัน

เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่จะมี 2 รูปแบบๆ แรกคือจองก่อนแล้วถึงจะก่อสร้าง ประมาณ 6 เดือน
หลังเปิดจองเสร็จ และอีกส่วนหนึ่งคือก่อสร้างเสร็จก่อนถึงเปิดขาย ยอดบ้านที่ขายจะต้องสร้างมาก่อนอย่างน้อย 6 เดือน   

นอกจากนี้ยังมีงานก่อสร้างที่เกี่ยวกับพาณิชยกรรมเช่นห้างสรรพสินค้า อาคารพาณิชย์และคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นพร้อมกัน
ทำให้แรงงานภาคก่อสร้างขาด ขณะเดียวกันค่าก่อสร้างก็ปรับสูงขึ้นเช่นเดียวกัน ส่งผลให้คุณภาพสินค้าแย่ลง คุณภาพ
ในการทำงานและเวลาที่ใช้แย่ลง ขณะเดียวกันค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างโดยรวมสูงขึ้น และเหตุการณ์แบบนี้ก็ยังต่อเนื่อง
มาจนถึงปี 2557 ซึ่งยอดขายปีนี้ก็ลดลงอีกด้วย   

นายไพศาล กล่าวยืนยันว่า ในปี 2557 ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่จะไม่ถึง 7,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน
เพราะในช่วงปี 2556 ที่ยอดขายอสังหาฯมีมูลค่า 7,200 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดขายอาคารพาณิชย์ 800 ล้านบาท
ประมาณ 100 กว่ายูนิตและเริ่มโอนไปบ้างแล้ว และทำให้ธุรกิจอาคารพาณิชย์ในจังหวัดเชียงใหม่อืดพอสมควรในช่วงนี้
เนื่องจากที่ผ่านมาอัตราการเติบโตค่อนข้างเร็วผิดปกติ

"ปีนี้ยอดขายอาจจะลดลงไปประมาณ 10-20% ซึ่งยอดขายนี้เฉพาะธุรกิจบ้านจัดสรรไม่รวมคอนโดมิเนียม
ซึ่งต้องรอดูยอดการโอนอีกทีหนึ่ง นอกจากนี้อานิสงน์จากนโยบายรถไฟรางคู่และเงินกู้ 2.2 ล้านล้านบาทที่ผ่านมา
ทำให้ราคาที่ดินในเชียงใหม่ปรับสูงเกือบ 50% บางจุดสูงเท่าตัว นอกจากนี้ต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นทั้งที่ดิน
และราคาก่อสร้าง หุ้นพร็อพเพอร์ตี้ก็ยังน่าสนใจเพราะราคาที่ดินใหม่หลังกฎหมายผังเมืองใหม่ประกาศใช้
ยิ่งทำให้ราคาที่ดินในโซนสีชมพูแพงขึ้นด้วย"
อุปนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่-ลำพูน กล่าว   

และว่าอานิสงส์ยอดขายปี 2556 ยังส่งผลมาถึงปี 2557 และจะเริ่มแผ่วในปลายปีนี้ ไม่ใช่จากการแซงซั่นของ
สหภาพยุโรปหรืออเมริกา แต่เป็นเรื่องภายในประเทศทั้งนั้น อย่างไรก็ตามทางคสช.อาจจะลดค่าธรรมเนียมการโอน
ที่ดินเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและเป็นนโยบายคืนความสุขให้ประชาชนก็ได้ ราคาที่ดินสูงได้มาจากดีมานและซัพพลาย
แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินเชียงใหม่สูงขึ้นขณะนี้คือกฎหมายผังเมืองที่มีผลบังคับใช้ปัจจุบันและจะบังคับใช้อีก 3 ปี
หลังจากนั้นจะมีการต่ออายุอีกครั้งละ 1 ปีอีก 2 ครั้ง   

ปัจจุบันถนนสายสันกำแพงสายใหม่มีหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้นใหม่กระจุกตัว เพราะเป็นโซนสีชมพูเพียงจุดเดียว และเป็นพื้นที่
ที่ให้ทำการจัดสรรได้ เพราะพื้นที่อื่นไม่สามารถทำการจัดสรรได้ จึงทำให้เมืองเชียงใหม่มีการเติบโตไปทางทิศตะวันออก
ของเมืองเชียงใหม่ในปัจจุบัน