คอนโดเชียงใหม่เสี่ยงฟองสบู่ 2ปีเพิ่มพรวดหมื่นยูนิต

[etatae333]

คอนโดเชียงใหม่เสี่ยงฟองสบู่ 2ปีเพิ่มพรวดหมื่นยูนิต

http://www.youtube.com/v/nr2iT-4hMO4

จับตาฟองสบู่คอนโดฯในตลาดเชียงใหม่ซ้ำรอยภูเก็ต-ขอนแก่น ทุนท้องถิ่นกระอัก เริ่มเห็นสัญญาณลูกค้าไม่รับโอน
เผย 2 ปี ห้องชุดเกิดใหม่ 1 หมื่นยูนิต ค่าย "เพอร์เฟค" เบรกลงทุน จับตาทำเลดาวรุ่ง "ถนนวงแหวนรอบ 2"
รับอานิสงส์ผังเมือง ฉบับใหม่ ดันราคาที่ดินขึ้น 20% จาก 5 หมื่นเป็น 6 หมื่น/ตร.ว.
         
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมใน จ.เชียงใหม่ กำลังถูกจับตามองว่าภาวะฟองสบู่เริ่มก่อตัว
ให้เห็นบ้างแล้ว ซ้ำรอย จ.ภูเก็ต และขอนแก่น ที่มีตัวอย่างในช่วงที่ผ่านมา หลังจากเปิดตัวโครงการสามารถขายได้
สร้างเสร็จแล้ว แต่มีการโอนช้ามาก
       

สำหรับพื้นที่ จ.เชียงใหม่ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (2555-2556) มีบริษัทพัฒนาที่ดินจากส่วนกลางและท้องถิ่น
เข้ามาลงทุนเปิดคอนโดฯจำนวนมาก หลังจากเกิดเหตุน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554 รวมทั้งต้องการดักกำลังซื้อ
รับอานิงสงส์จากนโยบายลงทุนโครงการ 2 ล้านล้านบาทของรัฐบาลชุดก่อน และส่วนใหญ่มีกำหนดเริ่มทยอยโอนในปีนี้
         

2 ปีทะลัก 1 หมื่นยูนิต
     
ก่อนหน้านี้ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย รายงานผลสำรวจโครงการคอนโดฯ
ในเชียงใหม่ปี 2555-2556 พบว่า มีห้องชุดเปิดตัวใหม่กว่า 1.08 หมื่นยูนิต มูลค่าขายรวมกว่า 2.36 หมื่นล้านบาท
แยกเป็นปี 2555 มีคอนโดฯเปิดตัวใหม่ 4,646 ยูนิต มูลค่าขายรวม 9,700 ล้านบาท ปี 2556 เพิ่มขึ้น
เป็น 6,174 ยูนิต มูลค่าขายรวม 14,000 ล้านบาท ถือว่ามีโครงการเปิดตัวใหม่จำนวนมาก และมีซัพพลายใหม่
เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
         
โดยตั้งข้อสังเกตว่า เมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อนหน้าคือปี 2553 มีคอนโดฯเปิดตัวใหม่ประมาณ 100 ยูนิตเท่านั้น
มีมูลค่าขาย 280 ล้านบาท และปี 2554 มีจำนวน 1,150 ยูนิต มูลค่าขาย 2,165 ล้านบาท เพราะฉะนั้น
การพัฒนาคอนโดฯในเชียงใหม่ช่วงปี 2555-2556 จึงเพิ่มขึ้น 8 เท่าตัวเมื่อเทียบกับปี 2553-2554
กลายเป็นความเสี่ยงที่ต้องระมัดระวัง
         
"อยากให้ผู้ประกอบการใช้ความระมัดระวังในการซื้อที่ดินเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการ เนื่องจากตลาดคอนโดฯ
ต่างจังหวัดมีขนาดเล็กกว่าในกรุงเทพฯ หากมีผู้ประกอบการจากเมืองกรุงเข้าไปเปิดโครงการพร้อมกันจะทำให้
เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ในขณะที่บางจังหวัดอาจจะยังไม่มีความจำเป็นต้องอยู่คอนโดฯ"
นายประเสริฐกล่าว
         

จับสัญญาณฟองสบู่คอนโดฯ
       
นายอานนท์ น้อยอ่ำ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ภานน จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นในจังหวัดเชียงใหม่
เปิดเผยว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯในจังหวัดเชียงใหม่ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการจากกรุงเทพฯ
และท้องถิ่นเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก อาทิ แสนสิริ, ศุภาลัย, ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์,
เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง, กลุ่มบริษัท อรสิริน (ท้องถิ่น), บริษัท ลากูนน่า (ท้องถิ่น) ฯลฯ สถิติล่าสุดประเมินว่ามีจำนวน
ไม่ต่ำกว่า 80 โครงการ รวมประมาณ 1 หมื่นยูนิต ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯระดับกลาง-ล่าง ราคายูนิตละ 1-2 ล้านบาท
         
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องติดตามคือ ขณะนี้พบว่า มีคอนโดฯบางโครงการไม่สามารถโอนห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด
เนื่องจากลูกค้าขอประวิงเวลาการโอน เช่น โครงการคอนโดฯแห่งหนึ่งในย่านถนนนิมมานเหมินท์ จำนวน 70 ยูนิต
ขายได้ 60 ยูนิต แต่ทราบว่าเมื่อนัดลูกค้าครบทุกรายสามารถโอนได้เพียง 30 ยูนิตเท่านั้น       

ขณะเดียวกันนับตั้งแต่ต้นปี 2557 ถึงปัจจุบัน พบว่าผู้ประกอบการเริ่มชะลอลงทุน เพราะไม่มั่นใจว่าคอนโดฯ
ที่เปิดตัวและขายได้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เมื่อสร้างเสร็จจะโอนได้ทั้งหมดหรือไม่ โดยในทำเลละแวกถนนวงแหวน
รอบ 2 มีผู้ประกอบการรายหนึ่งเปิดตัวคอนโดฯโครงการใหม่เมื่อปลายปี 2556 ล่าสุดเมื่อสำรวจอีกครั้งช่วงเดือน
มีนาคมที่ผ่านมา พบว่าสำนักงานขายชั่วคราวซึ่งเป็นตู้คอนเทนเนอร์ถูกปล่อยร้างไปแล้ว
       
เพอร์เฟคเบรกลงทุนตึกสูง
         
นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มพัฒนาธุรกิจ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค
กล่าวว่า เพอร์เฟคเข้ามาพัฒนาอสังหาฯในจังหวัดเชียงใหม่ ได้ 1-2 ปี ปัจจุบันมี 2 โครงการ คือ หอพัก
นักศึกษายูนิลอฟท์ ทำเลใกล้มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ และบ้านเดี่ยว เพอร์เฟคเพลส สาเหตุที่ไม่ลงทุนคอนโดฯ
ต่อเนื่องเพราะประเมินว่า 2 ปีที่ผ่านมามีคอนโดฯเปิดตัวจำนวนมากจนเสี่ยงล้นตลาด เนื่องจากมองว่าดีมานด์มีจำกัด
       
"เราประเมินว่าสัดส่วนลูกค้าที่ซื้อ คอนโดฯอยู่จริงมี 60% อีก 40% เป็นกลุ่มซื้อเก็งกำไรกับลงทุนปล่อยเช่า
ปัญหาคือเมื่อเศรษฐกิจไม่ดี ทำให้ยอดขายชะลอตัว จะเห็นว่าแต่ละโครงการต้องแข่งขันทำ โปรโมชั่นดาวน์ต่ำ
ให้ส่วนลดเพิ่ม เพื่อกระตุ้นยอดขาย ทำให้ราคาปรับขึ้น ไม่ได้มาก"
นายวงศกรณ์กล่าว
         

ผังเมืองใหม่ดันวงแหวน 2
         
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สำหรับทำเลคอนโดฯในเชียงใหม่ เดิมกระจุกตัวในย่านใจกลางเมือง เช่น ถ.นิมมานเหมินท์ ฯลฯ
ซึ่งราคาที่ดินถีบตัวขึ้นสูงจนพัฒนาบ้านจัดสรรไม่ได้แล้ว จึงมีการขยายออกมายังพื้นที่ชั้นกลางในโซนถนนวงแหวน
รอบ 2 กับทำเล ถ.ซูเปอร์ไฮเวย์ ใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัล เฟสติวัล ปัจจุบันราคาที่ดินประกาศขายตารางวา
ละไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาท
         
กลุ่มผู้ประกอบการจะเป็นรายใหญ่ที่เปิดตัวคอนโดฯบริเวณนี้ อาทิ แสนสิริ เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง ศุภาลัย ฯลฯ
ราคาขายยูนิตละ 1-3 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 5-7 หมื่นบาทขึ้นไป     

ทั้งนี้ทำเลที่มาแรงต้องนับรวมบริเวณถนนวงแหวนรอบ 2 ช่วงสี่แยกรวมโชคมีชัย มีคอนโดฯอย่างน้อย 6-7 โครงการ
ราคาที่ดินติดถนนขยับขึ้นเป็นตารางวาละประมาณ 6 หมื่นบาท ปรับขึ้นจากปี 2556 ประมาณ 20% เนื่องจาก
ปีที่ผ่านมาจังหวัดเชียงใหม่มีการเปลี่ยนแปลงผังเมืองรวม ส่งผลให้ที่ดินบางส่วนในช่วงถนนวงแหวนรอบ 3
ถูกปรับเป็นพื้นที่สีเขียว (พื้นที่เกษตรกรรม) เพิ่มขึ้น ไม่สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ ส่งผลให้ที่ดิน
บริเวณถนนวงแหวนรอบ 2 เป็นที่ต้องการของผู้ประกอบการอสังหาฯมากขึ้น
         

"แยกรวมโชค" ดงคอนโดฯ
         

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการลงพื้นที่สำรวจบริเวณถนนวงแหวนรอบ 2 ช่วงแยกรวมโชคมีชัย เชียงใหม่
รัศมีจากสี่แยกประมาณ 1 กิโลเมตร พบว่ามีคอนโดฯอยู่ระหว่างเปิดขายและสร้างเสร็จ อาทิ โครงการ
ดิอิสสระ เชียงใหม่ ของ ชาญอิสสระฯ 570 ยูนิต แบบ 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 35-70 ตารางเมตร
ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.9 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1.8 พันล้านบาท, โครงการยูนีกคอนโดของบริษัท
ลากูนน่า จำกัด 72 ยูนิต ก่อสร้างแล้วเสร็จปัจจุบันเหลือ 20 ยูนิต แบบ 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย
51 ตารางเมตร ราคาตกแต่งพร้อมอยู่เริ่มต้นยูนิตละ 3.5 ล้านบาท
         

โครงการเบเนฟิตคอนโด ของบริษัท เคโฮมคอนสตรัคชั่น จำกัด 70 ยูนิต ก่อสร้างแล้วเสร็จปัจจุบันเหลือ
ขาย 6 ยูนิต แบบ 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 36-73 ตารางเมตร ตกแต่งพร้อมอยู่ราคาเริ่มต้น 1.9 ล้านบาท,
โครงการเน็กซ์คอนโด ของกลุ่มอรสิริน, ควอลิตี้ เฮ้าส์ อยู่ระหว่างปรับสภาพที่ดินบริเวณ คาดว่าเตรียมเปิดตัว
คอนโดฯช่วงไตรมาส 4-ต้นปีหน้า ฯลฯ