แนวทางประเมินราคาที่ดินติดทะเลอย่างไรให้คุ้มค่า

[raraymondas]

เมื่อนานมาแล้วมีวลีติดปากคนเกาะสมุยว่า "ลูกรักได้ที่ภูเขา ลูกชังได้ที่ชายทะเล" ทั้งนี้เพราะแต่ก่อนชาวบ้านเกาะสมุยปลูกสวนมะพร้าวเก็บมะพร้าวเป็นงานหลัก ลูกหัวแก้วหัวแหวนก็มักจะได้ที่ดินใกล้ภูเขา ซึ่งเป็นแหล่งมะพร้าวหนาแน่น ส่วนลูกชังจะได้พื้นที่ติดทะเล แต่ในยุคปัจจุบันพอการท่องเที่ยวบูม ได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐบาล จากที่ดินชายทะเลที่ที่ไม่มีราคา กลายเป็นพื้นที่ที่มีมูลค่ามากกว่าสวนมะพร้าวในเกาะหลายเท่า ผลัดเปลี่ยนมือกันมา 4-5 มือ และเป็นที่หมายมั่นของกลุ่มนายทุนมีเงินที่ต้องการปลูกสร้างรีสอร์ทตากอากาศ โดยเฉพาะในจังหวังท่องเที่ยวอย่าง พัทยา หรือหัวหิน ที่ดินติดทะเล มีราคาแพง ถีบตัวถึงร้อย ล้านบาทต่อไร่ เลยทีเดียว

Credit : hometophit.com

ภาพจาก : www.deeproperty.com

ดังนั้น การหาราคาที่ดินเป็นเรื่องใกล้ๆตัว เพื่อนๆก็สามารถประเมินราคาที่ดินติดทะเล เบื้้องต้นได้เช่นเดียวกัน เพราะหากเราอยู่ในฝั่งซื้อแล้วหาราคาจะสำคัญอย่างมาก ทั้งช่วยให้เพื่อนๆส่องมูลค่าความคุ้มค่าได้ถูกต้อง แต่ถ้าเราอยากจะขายที่ดินแล้ว การประเมินมูลค่าที่ใกล้เคียงราคาท้องตลาด จะทำให้เราได้ประโยชน์
โดยทั่วไปการประเมินราคาที่ดินนั้นมีอยู่ 3 วิธีการ ดังต่อไปนี้
1.การวิเคราะห์จากต้นทุน คือการหาราคาสิ่งปลูกสร้างด้วยราคาค่าก่อสร้างใหม่ ราคาวัสดุต่อตรม จากนั้นลบออกด้วยค่าเสื่อมสภาพ และนำมาบวกกับราคาของที่ดิน
2.กรรมวิธีแปลงรายรับเป็นมูลค่า วิธีการนี้จะคำนวณราคาที่ดินปัจจุบัน โดยอิงกับศักยภาพในการหารายได้ในอนาคต
3.แนวทางเทียบราคาท้องตลาด โดยการนำเอาแปลงที่มีลักษณะเหมือนกัน มาเทียบราคาซื้อขายที่ทำการซื้อขายกันจริงๆ ซึ่งเพื่อนๆต้องออกสืบราคา หาข้อมูลการขายที่ดินติดทะเลในบริเวณนั้นๆ นั้นเอง ซึ่งเป็นวิธีที่ง่าย ไม่ซับซ้อนเหมาะกับคนที่ต้องการทราบราคาที่ดินระดับต้น
แม้กระนั้นมูลค่าพื้นที่จะผิดแผกแตกต่างขึ้นอยู่กับเหตุหลายๆ อย่าง ซึ่งเพื่อนๆสามารถนำไปใช้ในการค้นหามูลค่า ที่ดินติดทะเล ได้ดังนี้
1.ใบสำคัญทางราชการ ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ ที่ถูกต้อง จะมีราคาแพงกว่าที่ดินที่มีเป็น นส3 หรือใบอนุญาตอื่นๆ เพราะโฉนดแสดงถึงความถูกต้องแน่นอนในเรื่องสิทธิความเป็นเจ้าของ และเราสามารถตรวจสอบดูได้ว่าในส่วนหลังใบโฉนดมีการถ่ายโอนแบ่งแยกสินทรัพย์กันอย่างไร ใครมีชื่อเป็นเจ้าของตัวจริง ติดภาระจำยอมหรือไม่ ซึ่งคุณสามารถนำเอาโฉนดไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินประจำจังหวัด สำหรับที่ดินติดทะเลนั้น ควรตรวจสอบกับทางเจ้าหน้าที่ป่าไม้ และกรมเจ้าท่า เพื่อให้แน่ใจว่าไม่ทับซ้อนกับพื้นที่สงวนต่างๆ
2.สาธารณูปโภคเข้าถึงพื้นที่หรือไม่ สินทรัพย์ที่ดีต้องมี 3 อย่าง คือ หนึ่งถนนเข้าถึงหรือไม่ สองน้ำไฟเข้าถึงหรือไม่ แปลงต้องถมแล้ว
3.รูปหน้าที่ดิน พื้นที่แปลงสี่เหลี่ยม หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้าจะมีราคาสูงกว่า แปลงรูปแบบอื่นๆ ทั้งนี้เหตุเพราะสามารถออกแบบอาคารได้สวยงามกว่า รวมถึงความเชื่อในเรื่องพลังชี่ของรูปร่างที่ดิน ก็ส่งผลต่อราคา เช่น พื้นที่รูปสามเหลี่ยมจะไม่เป็นที่ต้องการ เพราะมีหลายคนเชื่อว่าทิ่มแทงผู้อยู่อาศัย เป็นต้น

4.หน้ากว้างติดถนน หรือหน้ากว้างติดชายทะเลเท่าไหร่ ที่ดินติดทะเลที่มีด้านหน้าติดถนนยิ่งมาก หรือมีพื้นที่หน้ากว้างติดชายหาดมากเท่าไหร่จะมีราคาแพงกว่าพื้นที่ธรรมดาทั่วไป
ทั้งนี้อย่าลืมข้อกำหนดผังเมืองและรายละเอียดกฎหมายในพื้นที่ การปลูกสร้างตึก ต้องเว้นระยะห่างจากชายทะเลเท่าไหร่ และจุดที่ต้องคำนึงคือควรเข้าใจสภาพของชายหาดในพื้นที่นั้นๆ การกัดเซาะชายทะเลในหน้ามรสุมมีมากแค่ไหน เป็นต้น ที่ดินชายทะเลนับเป็นที่ดินที่มีปริมาณน้อย หากท่านเป็นชอบการลงทุนด้านนี้ แล้วละก็ ที่ดินชายทะเลถือว่าเป็นสินทรัพย์เกรดเอ ที่มีแต่จะเพิ่มมูลค่า ถ้าตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ถนนไฟ้ฟ้าเข้าถึงสามารถสร้างรายได้ได้ และถ้าซื้อด้วยต้นทุนที่ถูก จะสร้างมูลค่าผลตอบแทนได้ในอัตราที่สูงทีเดียว รับที่ดินติดทะเลสักแปลงไหมครับ

เว็บไซต์ที่เกี่ยวข้อง : http://www.deeproperty.com/

Tags : ขายที่ติดทะเล