ธุรกิจอสังหาฯเชียงใหม่ มีปัจจัยบวกเพียบหลังเปิดAEC

[don]

อุปนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่-ลำพูนเชื่อเปิด AEC ไม่กระทบธุรกิจอสังหาฯ แม้จะเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นของต่างชาติเพื่ม แต่ยังมีกฎหมายที่ดินคุมอยู่และให้คนไทยมีอำนาจเหนือกว่าต่างชาติ ชี้เชียงใหม่เป็นศูนย์กลางการศึกษาและท่องเที่ยว ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาฯเฟื่อง นายไพศาล ภู่เจริญ รองประธานกรรมการบริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในปี 2015 ซึ่งกลุ่มประเทศอาเซียนจะรวมกันเป็นประชาคมเพื่อส่งเสริมทางด้านเศรษฐกิจ สังคมและวัฒนธรรม แต่หากพิจารณาถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้นจากการเปิดเสรีตามข้อตกลงในการรวมเป็นประชาคมอาเซียนครั้งนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ถือเป็นธุรกิจที่อยู่ในภาคบริการตามคำจำกัดความของ WTO และก่อนที่จะมี AEC ก่อนหน้ามี WTO,NAFTA และ AFTA มาแล้วและมีผลคล้ายกับ AEC ปัจจุบัน นายไพศาล กล่าวว่า จริงๆ การรวมกลุ่มเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือ AEC นี้ เป็นเพียงการรวมตัวการผลิตในพื้นที่เพื่อให้ได้ประโยชน์หรือมีพลังในการต่อรองกับประชาคมอื่นๆ โดยพยายามปรับเอาภาษีขาเข้า ขาออกให้หายไปหมด และหากพิจารณาถึงผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แทบไม่มีเลย หากดูถึงบลูพริ้นท์ที่ให้บริษัทสาขาบริการเพิ่มสัดส่วนให้ชาวต่างชาติถือหุ้นได้ถึง 70% และยังให้ทำธุรกิจในประเทศไทยได้ จากเดิมในประเทศไทยมีข้อกำหนดว่าต่างชาติจะถือหุ้นเกิน 50% จะมีแบริเออร์หลายตัวที่ทำและให้ถือว่าไม่ใช่บริษัทของคนไทย ถ้าจะเป็นบริษัทของคนไทยต่างชาติจะต้องถือหุ้นต่ำกว่า 50% "ในข้อกำหนดของ AEC นี้สัดส่วนการถือหุ้นเพิ่มเป็น 70% และยังถือว่าเป็นบริษัทของคนไทยและทำธุรกรรมแบบคนไทยปัจจุบันได้ แต่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีประมวลกฎหมายที่ดิน ที่กำหนดไว้ว่าบริษัทต้องมีคนต่างด้าวถือหุ้นไม่เกิน 49% ซึ่งหมายความว่าสุดท้ายคนที่ออกเสียงได้ใหญ่สุดก็คือคนไทยแม้คนถือเงินมาจะเป็นต่างด้าวก็ตาม และในบลูปริ้นส์จะเพิ่มสัดส่วนให้ต่างชาติถือหุ้นได้มากถึง 70% ก็ตามแต่เชื่อว่าคนไทยจะยังมีอำนาจในบริษัทนั้นมากกว่า"รองประธานกรรมการบริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ฯและอุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่-ลำพูน กล่าวและว่า ยกตัวอย่างธุรกิจโรงพยาบาล สมมุติชาวสิงค์โปร์หอบเงินมาซื้อโรงพยาบาลในเชียงใหม่ และถือหุ้น 70% แต่ปัญหาคือที่ดินที่ตั้งโรงพยาบาลนั้นกฎหมายไม่ได้เปิดช่องให้ต่างชาติถือหุ้นได้เกิน 49% และตามกฎหมายคือต้องขายออกภายใน 180 วันหากบริษัทดังกล่าวเป็นเจ้าของที่ดินและมีชาวต่างชาติถือหุ้นมากกว่าตามคำสั่งของอธิบดีกรมที่ดิน หรือต้องไม่เกิน 1 ปี ดังนั้นจึงมีโอกาสที่จะเกิดเหตุการณ์ว่าบริษัทสิงค์โปร์มาตั้งบริษัทร่วมกับคนไทยโดยสิงค์โปร์ถือหุ้นมากกว่าและเช่าที่ดินที่โรงพยาบาลตั้งอยู่ เพราะบริษัทจะเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้ และจะทำให้มีปัญหามากมาย ยกเว้นบลูปริ้นส์จะกำหนดไว้ว่าประเทศไทยต้องมีกฎหมายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติด้วย ซึ่งก็ยังไม่ทราบอนาคตเพราะยังมีอีกหลายปี อย่างไรก็ตามรองประธานกรรมการบริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ฯและอุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่-ลำพูน ยอมรับว่า AEC ก็ถือเป็นจุดเปลี่ยนที่น่ากลัวเหมือนกัน เพราะหากเทียบกำลังทรัพย์หรือกำลังเงินของนักลงทุนไทยกับต่างชาติจะเห็นว่าคนไทยจะสู้ไม่ได้ เหมือนกับอดีตที่เคยมีข่าวว่ามีชาวต่างชาติมากว้านซื้อที่นาในภาคกลางซึ่งจริงๆ ทำไม่ได้ ทำได้แค่เช่าสูงสุด 30 ปีและต่ออีก 30 ปีหรือเช่าเพื่ออุตสาหกรรมก็เช่าได้ไม่เกิน 80 ปี ซึ่งมีคนขายคอนโดมิเนียมก็ใช้วิธีการแบบนี้ให้ชาวต่างชาติจดสิทธิเช่า 30 ปีทั้งๆ ที่ต่างชาติเป็นคนลงทุนและเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย นายไพศาล ยังมั่นใจว่า นักลงทุนในประเทศจะยังได้เปรียบชาวต่างชาติแม้จะเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน เพราะไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ โดยใช้วิธีลงทุนทางอ้อม แต่มีอีกกรณีที่บริษัทที่ลงทุนไปจดทะเบียนรับรู้รายได้ในต่างประเทศ หากเป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีข้อกำหนดให้เสียภาษีรายได้เพียง 23% ซึ่งต่างกับบริษัทในไทยที่ต้องเสียภาษีถึง 30% ซึ่งรัฐบาลกำลังพยายามแก้ไขอยู่ "อย่างไรก็ตามประเทศไทยยังมีภาษีธุรกิจเฉพาะต่ำกว่าประเทศเพื่อนบ้าน เช่น ภาษีมูลค่าเพิ่ม หรือ VATของไทย 7% แต่ต่างประเทศ 10% เมื่อขายในไทยเสียภาษีแค่ 7% แต่พอกลับไปประเทศเขากลายเป็นภาษีเงินได้ เสียภาษีแค่ 5% กำไรของบริษัทก็ขึ้นมาอีกหลายเปอร์เซ็นต์และมีโอกาสที่จะเกิดรูปแบบการจัดการแบบนี้ และสิ่งที่จะเกิดขึ้นได้ อย่างกฎหมายผังเมือง จะเห็นว่าเชียงใหม่เป็นเมืองใหญ่ในภูมิภาค หากเทียบกับเนปิดอร์ที่เป็นเมืองหลวงของพม่า ต้องเดินทางผ่านไทยเข้าพม่ายังเร็วกว่า" ถ้าเปิด AEC ขณะที่ภาคเหนือมีโลเกชั่นแหย่เข้าไปในพื้นที่เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เชื่อว่าตัวที่จะเกิดได้เร็วคือการขนส่งจะเร็วขึ้น เพราะภาษีไม่มี และสิ่งที่จะตามมาคือถ้าการเมืองนิ่ง กฎหมายของประเทศอื่นนิ่ง โรงงานที่ไปตั้งชายแดนจะมีมากขึ้นเพื่อให้คนงานราคาถูกของเพื่อนบ้านจะเข้ามาทำงานแบบเช้ามาเย็นกลับซึ่งบางบริษัทฯที่ไม่กล้าไปลงทุนในเพื่อนบ้านที่มีความเสี่ยงสูงกว่า รองประธานกรรมการบริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ฯและอุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่-ลำพูน กล่าวด้วยว่า กฎหมายผังเมืองถ้าพูดถึงอิทธิพลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือว่าแรงมาก อย่างข้อกำหนดของ WTO กำหนดสาขาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาคบริการ ซึ่งเป็นการนำเอาวัฒนธรรมมาเข้ากับกฎหมาย การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มาเกี่ยวกับที่ดินและการใช้ประโยชน์ ซึ่งการรักษาที่ดินให้มีมูลค่าคงที่ ก็มีกฎหมายผังเมืองมาเกี่ยวข้อง อย่างที่ดินบริษัทถนนนิมมานเหมินทร์ราคาซื้อขายปัจจุบันตารางวาเป็นแสน แต่ในกฎหมายผังเมืองใหม่มีข้อกำหนดในการก่อสร้างและการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ต่ำลง ซึ่งจะมีการบังคับความสูงไว้ไม่เกิน 12 เมตร ที่สำคัญพื้นที่ 1,000 ตารางเมตร ไม่ว่าจะมีที่ดินขนาดไหนก็ตามจะสร้างอาคารใหญ่ไม่ได้ และทำให้ราคาที่ดินลดลง เชียงใหม่ในอนาคตถ้าจะให้เป็นศูนย์กลาง มีลักษณะพิเศษของเมืองที่น่าอยู่ ไม่แออัดก็จะมีผลระยะยาว แต่คนที่จะเจ็บตัวคือนักลงทุนที่ถือครองที่ดินไว้ ดังนั้นต้องรู้ทันกฎหมายที่มีการเปลี่ยนแปลง เพราะกฎหมายผังเมืองมีอายุใช้งาน 5 ปีและต่อได้อีก 2 ครั้งๆ และปีรวมเป็น 7 ปี และกฎหมายผังเมืองใหม่ก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงได้อีก "ผมว่าในแง่การใช้อสังหาริมทรัพย์อยู่ เรายังโตได้อยู่ในพื้นที่ แม้กำไรจะลดลง แต่ขนาดธุรกิจอาจจะลดลง และกำไรแต่ละโครงการอาจจะลดลง แต่วอรูมรวมจะเพิ่มขึ้นอยู่ และยังมั่นใจว่าการลงทุนในประเทศจะมีแนวโน้มที่ดีอยู่ และการเปิดประชาคมอาเซียนจะทำให้คนเข้ามาทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาฯในประเทศไทยมากขึ้น โดยเฉพาะบริเวณชายแดนจะชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทย"นายไพศาล กล่าวและว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการย้ายที่อยู่อาศัย และที่ธุรกิจอสังหาฯทำให้เชียงใหม่เจริญคือ การศึกษา ซึ่งทำให้เกิดหอพักเกิดขึ้นมากมาย และมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่มาลงทุนและจะเปิดบริการอย่างเช่น เซ็นทรัลเฟสติวัลกับพรอมเมนนาดาจะทำให้ตำแหน่งงานใหม่เกิดขึ้นไม่น้อยกว่า 10,000 ตำแหน่ง และเชื่อว่าแรงงานเหล่านี้จะหาหอพักอยู่ซึ่งก็จะทำให้ธุรกิจหอพักเฟื่องฟู.