คนซื้ออ่วม! สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรส่งสัญญาณปีหน้าบ้านระดับล่างพุ่งแตะ1.5ล้าน

[don]

    คนซื้ออ่วม! สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรส่งสัญญาณปีหน้าบ้านระดับล่างพุ่งแตะ1.5ล้าน    ( 21 ตุลาคม 2555 )
     

ต้นทุนที่ดิน-ค่าก่อสร้างพุ่งไม่หยุด "สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร" ออกโรงส่งสัญญาณปีหน้า "บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์-คอนโดฯ" จับตลาดล่างจะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ในกลุ่มบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์จ่อขยับราคาแน่จากยูนิตละ 1 ล้าน เป็น 1.5 ล้าน ส่วนคอนโดฯขยายตัวจากเขตกรุงเทพฯไปจังหวัดปริมณฑลแทน เพราะสะดุดราคาที่ดินแพงบวกข้อจำกัดผังเมืองรวม กทม. จับตา "พัทยา-ภูเก็ต-เขาใหญ่" ทำเลฮอตในต่างจังหวัด



นายอิสระ บุญยัง ฐานะ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556 เป็นปีที่จะเห็นความเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นหลายส่วน โดยผู้ประกอบการยังเผชิญกับความท้าทายในเรื่องการควบคุมต้นทุน สิ่งที่อยากส่งสัญญาณคือ แนวโน้มการปรับฐานราคาของ "บ้านระดับล่าง" ทั้งประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ จากปีนี้ยังมีทาวน์เฮาส์ขายในราคาประมาณ 1 ล้านบาทหรือต่ำล้านก็ยังมี แต่ปีหน้าจะเห็นการขยับฐานราคาขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาทบวกลบ แม้แต่ผู้ประกอบการที่สามารถควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างได้ดี ก็จะต้องขึ้นราคาบ้านเช่นกัน



ถนน-รถไฟฟ้าดันที่ดินแพง



ปัจจัยลบมาจากแรงกดดันต้นทุนพัฒนาโครงการในด้านต่าง ๆ ที่เพิ่มขึ้นเร็วมาก ได้แก่ 1) ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นแบบก้าวกระโดด โดยเฉพาะในแนวทำเลที่เป็นเส้นทางรถไฟฟ้า ถนน และทางด่วนตัดผ่าน เท่ากับเพิ่มศักยภาพให้กับที่ดินบางทำเล อย่างน้อยที่สุด ต้นทุนราคาที่ดินสูงเกินกว่าตารางวาละ 4-5 หมื่นบาท สำหรับผู้ประกอบการแทบจะพัฒนาทาวน์เฮาส์ไม่ได้แล้ว



2) ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และการปรับค่าแรงขั้นต่ำทั่วประเทศเป็นวันละ 300 บาท ซึ่งจะมีผลตั้งแต่ปีหน้าเป็นต้นไป โดยเฉพาะการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำมีผลกระทบต่อต้นทุนค่าก่อสร้างทั้งทางตรงและตรงอ้อม เนื่องจากในทุกอุตสาหกรรมมีต้นทุนการผลิตสินค้าเพิ่มขึ้น



ทั้งนี้ เมื่อแบ่งแยกต้นทุนค่าก่อสร้างบ้าน 1 หลัง พบว่าต้นทุน 100% แบ่งได้เป็นต้นทุนที่ดิน ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และต้นทุนค่าแรงอย่างละประมาณ 1 ใน 3 จะเห็นว่าต้นทุนทุกส่วนปรับขึ้นหมด กดดันให้ผู้ประกอบการต้องปรับราคาบ้าน



"ตัวอย่างการปรับราคาเห็นชัดเจนในทำเลลำลูกกาคลอง 2-3 จาก 2 ปีก่อน บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่เป็นผู้นำบ้านตลาดล่าง เคยขายทาวน์เฮาส์ราคาเริ่มต้นหลังละ 8-9 แสนบาท แต่ปีนี้ทำไม่ได้แล้ว ต้องขายในราคา 1 ล้านกว่าบาท เพราะต้นทุนขึ้นหมดทุกอย่าง เพราะฉะนั้นผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อในปีนี้จะซื้อก็รีบซื้อเถอะครับ"



คอนโดฯปริมณฑลแซง กทม.



นายอิสระกล่าวต่อว่า ขณะเดียวกัน โครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 1 ล้านจะมีปรากฏการณ์ไปโตในจังหวัดปริมณฑลแทนกรุงเทพฯ ได้แก่ นนทบุรี สมุทรปราการ สมุทรสาคร ปทุมธานี และนครปฐม เนื่องจากไม่มีข้อจำกัดเรื่องผังเมืองมากดดัน จากปัจจุบันผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครมีข้อกำหนดเรื่อง "FAR-อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน" เช่น ที่ดิน 1 ไร่ มี 1,600 ตร.ม. FAR สูงสุดคือ 10 เท่า หรือเท่ากับพัฒนาได้ 16,000 ตร.ม. แต่ทำเลในเมือง FAR จะลดเหลือเพียง 4-5 เท่า สวนทางกับราคาที่ดินแพงตก ตร.ว.ละ 4-5 แสนบาท ดังนั้นจะพัฒนาคอนโดฯได้ต้องเป็นตลาดบนเท่านั้น



ประเมินจากสถิติของ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารสงเคราะห์) เห็นชัดเจนว่า จำนวนที่อยู่อาศัยแนวสูงสร้างเสร็จจดทะเบียนช่วง 7 เดือนแรก ปี 2554-2555 เป็นโครงการที่อยู่ในจังหวัดปริมณฑล 30,610 ยูนิต แซงหน้าโครงการแนวสูงในกรุงเทพฯที่มีสถิติสร้างเสร็จจดทะเบียนเพียง 28,273 ยูนิต



ในแง่อัตราการเติบโตพบด้วยว่า สถิติกรุงเทพฯลดลง 7% โดยปี 2554 มีตัวเลข 30,344 หน่วย ลดเหลือ 28,273 หน่วยในปี 2555 ขณะที่จังหวัดปริมณฑลเพิ่มถึง 58% โดยปี 2554 มีสถิติ 19,308 หน่วย ขณะที่ปี 2555 เพิ่มเป็น 30,610 หน่วย ในจำนวนนี้อยู่ใน จ.สมุทรสาคร 3,861 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 126% สมุทรปราการ 9,295 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 115% นนทบุรี 10,360 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 71% และปทุมธานี 5,279 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 2% ขณะที่นครปฐมลดลงเล็กน้อย



อสังหฯต่างจังหวัดคึก



สำหรับแนวโน้มการลงทุนพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดของผู้ประกอบการอสังหาฯ นายอิสระกล่าวว่า ปี 2556 ภาคอสังหาฯจะโตในตลาดต่างจังหวัดอย่างชัดเจน ทั้งในทำเลหัวเมืองหลักแต่ละภูมิภาคและจังหวัดชายแดน จากปีนี้ที่มีดีเวลอปเปอร์หลายรายทยอยขยายการลงทุนสู่ต่างจังหวัดเป็นครั้งแรก ทำให้อสังหาฯในต่างจังหวัดร้อนแรง ราคาที่ดินในจังหวัดหัวเมืองใหญ่ อาทิ ภูเก็ต นครราชสีมา หาดใหญ่ เชียงใหม่ อุดรธานี ขอนแก่น ฯลฯ จะขยับขึ้นเร็วเท่าที่ประเมิน 3 จังหวัดที่น่าจับตามอง อันดับ 1 ก็ยังเป็นเมืองพัทยาและชลบุรี เพราะเป็นจังหวัดที่มีรายได้ทั้งจากภาคอุตสาหกรรม ภาคบริการ และภาคการท่องเที่ยว มีท่าเรือแหลมฉบังเป็นท่าเรือขนาดใหญ่ อันดับ 2 ภูเก็ต เป็นเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมของชาวต่างชาติ แม้ว่ายุโรปกำลังเกิดวิกฤตเศรษฐกิจทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง แต่ก็มีชาวต่างชาติจากรัสเซีย เกาหลี และจีน เข้ามาทดแทน อันดับ 3 น่าจะเป็นเขาใหญ่ จ.นครราชสีมา ที่มีการลงทุนบ้านพัก-คอนโดฯตากอากาศเป็นจำนวนมาก



"นอกจากนี้ จังหวัดเชียงใหม่ อุดรธานี ขอนแก่น อุบลราชธานี สกลนคร มุกดาหาร ก็น่าจะมีการลงทุนเพิ่มขึ้น ซึ่งแนวโน้ม 2-3 ปีหน้า พื้นที่ต่างจังหวัดจะเปลี่ยนแปลงโครงสร้างจากเดิมเป็นสังคมเกษตรกรรมมาสู่การเป็นสังคมเมืองมากขึ้น แรงงานไทยจะหันมาทำงานภาคบริการในเมืองมากขึ้น" นายอิสระกล่าว



ที่มา: http://www.prachachat.net