อสังหาริมทรัพย์ยังไม่ล้นตลาดแต่จะไปต่อ

[sunshine]

ที่ผ่านมา มีการสร้างข่าวกันว่าอสังหาริมทรัพย์กำลังจะล้นตลาดนั้นเป็นความเท็จ ในความเป็นจริงตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังจะไปต่ออีกไกล

ในช่วง 1-2 สัปดาห์ที่ผ่านมา มีข่าวคราวเกี่ยวกับการเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อบ้าน นักลงทุน นักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน ตลอดจนหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องเข้าใจผิด อันนำไปสู่การกำหนดนโยบายที่ผิดพลาด ผมในฐานะที่เป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกของประเทศไทยมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2537 และเก็บรวบรวมข้อมูลต่อเนื่องที่สุด ขอแถลงความจริงว่า

1. สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครยังเติบโตด้วยดี มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่สามารถขายได้ในปี พ.ศ.2555 ถึง 107,412 หน่วย โดยมากกว่าจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ ซึ่งมีอยู่จำนวน 102,080 หน่วย และมีจำนวนหน่วยที่ยังเหลือขายอยู่ในท้องตลาดประมาณ 128,934 หน่วย ซึ่งจะใช้เวลาขายอีก 12 เดือน

2. อย่างไรก็ตามในส่วนของห้องชุดพักอาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล สถานการณ์กลับดียิ่งกว่าอีก คือ มีจำนวนหน่วยห้องชุดที่สามารถขายได้ในปี พ.ศ.2555 ถึง 65,215 หน่วย มากกว่าจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ ซึ่งมีอยู่จำนวน 62,548 หน่วย และมีจำนวนหน่วยที่ยังเหลือขายอยู่ในท้องตลาดเพียงประมาณ 40,853 หน่วย ซึ่งจะใช้เวลาขายอีกเพียง 7 เดือน

3. ในส่วนของห้องชุดในจังหวัดภูมิภาค อันได้แก่ ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา ขอนแก่น และ หัวหิน-ชะอำ พบว่า ห้องชุดพักอาศัยในหัวเมืองหลักนั้นสถานการณ์ยังดีอยู่ ไม่เกิดภาวะล้นตลาดแต่อย่างใด โดยในกรณีภูเก็ต ที่มีห้องชุดพักอาศัย 15,500 หน่วยและระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 2.3 เดือนเท่านั้น 

ส่วนเชียงใหม่ ที่มีห้องชุดพักอาศัย 10,700 หน่วย ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้นจะกินเวลาอีกเพียง 1.5 เดือน
ในกรณีพัทยา ที่มีห้องชุดพักอาศัยถึง 122,600 หน่วย ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 5.2 เดือนเท่านั้น 

ส่วนขอนแก่น ที่มีห้องชุดพักอาศัย 5,500 หน่วย ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีก 0.8 เดือนเท่านั้น
และในกรณีหัวหิน-ชะอำ ที่มีห้องชุดพักอาศัย 17,600 หน่วย จะกินเวลาอีกเพียง 2.7 เดือนก็จะขายได้หมด

เมื่อเปิดเขตเศรษฐกิจอาเซียน จากการสัมภาษณ์ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียนจำนวน 100 ราย โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ก็พบว่าต่างมองในแง่บวกที่จะทำให้อสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้นอีก ประกอบกับเศรษฐกิจของไทยและอาเซียนโดยรวมกำลังเติบโตต่อเนื่อง  โอกาสที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพังทลายลงจึงยังมาไม่ถึงอย่างแน่นอน

อย่างไรก็ตาม แม้ไม่ต้องเป็นห่วงเรื่องฟองสบู่ แต่ควรเป็นห่วงเรื่องการปล่อยกู้ (เกือบ) 100% หรือบางแห่งอาจเกิน 100% ซึ่งเป็นการก่อให้เกิดความเปราะบางให้กับสถาบันการเงิน รวมทั้งการรับเงินดาวน์โดยไม่มีหลักประกัน ไม่มีการค้ำประกันเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ซึ่งเปิดให้ผู้ประกอบการจะเลือกทำสัญญาเงินดาวน์กับผู้ซื้อหรือไม่ก็ได้ แล้วแต่ความสมัครใจของทั้งสองฝ่าย  ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเลือกไม่ทำ เพราะใช้ชื่อเสียงของตัวเองเป็นประกัน  แต่ในยามวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา รายใหญ่แทบทุกรายก็แทบเอาตัวไม่รอด ปล่อยภาระให้เป็นของผู้ซื้อ

การไม่มีการบังคับคุ้มครองเงินดาวน์ให้เสมอหน้ากันระหว่างผู้ประกอบการทุกรายนี้ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กสู้รายใหญ่ไม่ได้  และที่สำคัญ ทำให้ผู้ซื้อบ้านได้รับความเสี่ยงอย่างมาก เพราะหากโครงการใดล้มเลิกไป ผู้เดือดร้อนก็คือผู้บริโภคนั่นเอง 

หากมีการบังคับใช้อย่างเสมอหน้าในหมู่ผู้ประกอบการทุกฝ่ายจะทำให้ผู้ประกอบการทุกรายมี "ยี่ห้อ" ที่คุ้มครองผู้บริโภค ผู้บริโภคก็จะวางใจซื้อบ้าน  ดังนั้น รัฐบาลจึงควรให้การคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาเป็นภาคบังคับ ไม่ใช่แล้วแต่ความสมัครใจของผู้ประกอบการ และควรเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ รวมทั้งการบังคับการคุ้มครองเงินดาวน์ ซึ่งอาจทำให้ต้นทุนสูงขึ้นบ้าง แต่ก็เป็นหลักประกันที่ดีต่อผู้ซื้อ ทำให้ตลาดมีวุฒิภาวะมากยิ่งขึ้น

ขอบคุณ : ข้อมูลจาก http://www.ddproperty.com