คอนโดเชียงใหม่เสี่ยงล้น แข่งดุ-ลูกค้ายื้อโอน-แค่2ปีเพิ่มพรวดหมื่นยูนิต

[etatae333]

คอนโดเชียงใหม่เสี่ยงล้น แข่งดุ-ลูกค้ายื้อโอน-แค่2ปีเพิ่มพรวดหมื่นยูนิต

จับตาฟองสบู่คอนโดฯในตลาดเชียงใหม่ซ้ำรอยภูเก็ต-ขอนแก่น ทุนท้องถิ่นกระอักเริ่มเห็นสัญญาณ
ลูกค้าไม่รับโอน เผย 2 ปี ห้องชุดเกิดใหม่ 1 หมื่นยูนิต ค่าย "เพอร์เฟค"เบรกลงทุน จับตาทำเลดาวรุ่ง
"ถนนวงแหวนรอบ 2" รับอานิสงส์ผังเมืองฉบับใหม่ ดันราคาที่ดินขึ้น 20% จาก 5 หมื่นเป็น 6 หมื่น/ตร.ว.

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมใน จ.เชียงใหม่ กำลังถูกจับตามองว่าภาวะฟองสบู่เริ่มก่อตัว
ให้เห็นบ้างแล้ว ซ้ำรอย จ.ภูเก็ต และขอนแก่น ที่มีตัวอย่างในช่วงที่ผ่านมา หลังจากเปิดตัวโครงการสามารถ
ขายได้ สร้างเสร็จแล้ว แต่มีการโอนช้ามาก

สำหรับพื้นที่ จ.เชียงใหม่ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (2555-2556) มีบริษัทพัฒนาที่ดินจากส่วนกลางและท้องถิ่น
เข้ามาลงทุนเปิดคอนโดฯจำนวนมาก หลังจากเกิดเหตุน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554 รวมทั้งต้องการดักกำลังซื้อ
รับอานิงสงส์จากนโยบายลงทุนโครงการ 2 ล้านล้านบาทของรัฐบาลชุดก่อน และส่วนใหญ่มีกำหนดเริ่มทยอย
โอนในปีนี้


2 ปีทะลัก 1 หมื่นยูนิต

ก่อนหน้านี้ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย รายงานผลสำรวจโครงการคอนโดฯ
ในเชียงใหม่ปี 2555-2556 พบว่า มีห้องชุดเปิดตัวใหม่กว่า 1.08 หมื่นยูนิต มูลค่าขายรวมกว่า 2.36 หมื่นล้านบาท
แยกเป็นปี 2555 มีคอนโดฯเปิดตัวใหม่ 4,646 ยูนิต มูลค่าขายรวม 9,700 ล้านบาท ปี 2556 เพิ่มขึ้น
เป็น 6,174 ยูนิต มูลค่าขายรวม 14,000 ล้านบาท ถือว่ามีโครงการเปิดตัวใหม่จำนวนมาก และมีซัพพลายใหม่
เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

โดยตั้งข้อสังเกตว่า เมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อนหน้าคือปี 2553 มีคอนโดฯเปิดตัวใหม่ประมาณ 100 ยูนิตเท่านั้น
มีมูลค่าขาย 280 ล้านบาท และปี 2554 มีจำนวน 1,150 ยูนิต มูลค่าขาย 2,165 ล้านบาท เพราะฉะนั้น
การพัฒนาคอนโดฯในเชียงใหม่ช่วงปี 2555-2556 จึงเพิ่มขึ้น 8 เท่าตัวเมื่อเทียบกับปี 2553-2554
กลายเป็นความเสี่ยงที่ต้องระมัดระวัง

"อยากให้ผู้ประกอบการใช้ความระมัดระวังในการซื้อที่ดินเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการ เนื่องจากตลาดคอนโดฯ
ต่างจังหวัดมีขนาดเล็กกว่าในกรุงเทพฯ หากมีผู้ประกอบการจากเมืองกรุงเข้าไปเปิดโครงการพร้อมกันจะทำให้
เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ในขณะที่บางจังหวัดอาจจะยังไม่มีความจำเป็นต้องอยู่คอนโดฯ"
นายประเสริฐกล่าว


จับสัญญาณฟองสบู่คอนโดฯ

นายอานนท์ น้อยอ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ภานน จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นในจังหวัดเชียงใหม่
เปิดเผยว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯในจังหวัดเชียงใหม่ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการจากกรุงเทพฯและท้องถิ่น
เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก อาทิ แสนสิริ, ศุภาลัย, ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์,เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง,
กลุ่มบริษัท อรสิริน (ท้องถิ่น), บริษัท ลากูนน่า (ท้องถิ่น) ฯลฯ สถิติล่าสุดประเมินว่ามีจำนวนไม่ต่ำกว่า 80 โครงการ
รวมประมาณ 1 หมื่นยูนิต ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯระดับกลาง-ล่าง ราคายูนิตละ 1-2 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องติดตามคือขณะนี้พบว่า มีคอนโดฯบางโครงการไม่สามารถโอนห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด
เนื่องจากลูกค้าขอประวิงเวลาการโอน เช่น โครงการคอนโดฯแห่งหนึ่งในย่านถนนนิมมานเหมินท์ จำนวน 70 ยูนิต
ขายได้ 60 ยูนิต แต่ทราบว่าเมื่อนัดลูกค้าครบทุกรายสามารถโอนได้เพียง 30 ยูนิตเท่านั้น

ขณะเดียวกันนับตั้งแต่ต้นปี 2557 ถึงปัจจุบัน พบว่าผู้ประกอบการเริ่มชะลอลงทุน เพราะไม่มั่นใจว่าคอนโดฯที่เปิดตัว
และขายได้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เมื่อสร้างเสร็จจะโอนได้ทั้งหมดหรือไม่ โดยในทำเลละแวกถนนวงแหวนรอบ 2
มีผู้ประกอบการรายหนึ่งเปิดตัวคอนโดฯโครงการใหม่เมื่อปลายปี 2556 ล่าสุดเมื่อสำรวจอีกครั้งช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมา
พบว่าสำนักงานขายชั่วคราวซึ่งเป็นตู้คอนเทนเนอร์ถูกปล่อยร้างไปแล้ว

เพอร์เฟคเบรกลงทุนตึกสูง

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มพัฒนาธุรกิจ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า
เพอร์เฟคเข้ามาพัฒนาอสังหาฯในจังหวัดเชียงใหม่ได้ 1-2 ปี ปัจจุบันมี 2 โครงการ คือ หอพักนักศึกษายูนิลอฟท์
ทำเลใกล้มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ และบ้านเดี่ยวเพอร์เฟคเพลส สาเหตุที่ไม่ลงทุนคอนโดฯต่อเนื่องเพราะประเมิน
ว่า 2 ปีที่ผ่านมามีคอนโดฯเปิดตัวจำนวนมากจนเสี่ยงล้นตลาด เนื่องจากมองว่าดีมานด์มีจำกัด

"เราประเมินว่าสัดส่วนลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯอยู่จริงมี 60% อีก 40% เป็นกลุ่มซื้อเก็งกำไรกับลงทุนปล่อยเช่า
ปัญหาคือเมื่อเศรษฐกิจไม่ดี ทำให้ยอดขายชะลอตัวจะเห็นว่าแต่ละโครงการต้องแข่งขันทำโปรโมชั่นดาวน์ต่ำ
ให้ส่วนลดเพิ่ม เพื่อกระตุ้นยอดขาย ทำให้ราคาปรับขึ้นไม่ได้มาก"
นายวงศกรณ์กล่าว


ผังเมืองใหม่ดันวงแหวน 2

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สำหรับทำเลคอนโดฯในเชียงใหม่ เดิมกระจุกตัวในย่านใจกลางเมือง เช่น ถ.นิมมานเหมินท์ ฯลฯ
ซึ่งราคาที่ดินถีบตัวขึ้นสูงจนพัฒนาบ้านจัดสรรไม่ได้แล้ว จึงมีการขยายออกมายังพื้นที่ชั้นกลางในโซนถนนวงแหวนรอบ 2
กับทำเล ถ.ซูเปอร์ไฮเวย์ ใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัล เฟสติวัล ปัจจุบันราคาที่ดินประกาศขายตารางวาละไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาท

กลุ่มผู้ประกอบการจะเป็นรายใหญ่ที่เปิดตัวคอนโดฯบริเวณนี้ อาทิ แสนสิริ เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง ศุภาลัย ฯลฯ ราคาขาย
ยูนิตละ 1-3 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ5-7 หมื่นบาทขึ้นไป

ทั้งนี้ทำเลที่มาแรงต้องนับรวมบริเวณถนนวงแหวนรอบ 2 ช่วงสี่แยกรวมโชคมีชัย มีคอนโดฯอย่างน้อย 6-7 โครงการ
ราคาที่ดินติดถนนขยับขึ้นเป็นตารางวาละประมาณ 6 หมื่นบาท ปรับขึ้นจากปี 2556 ประมาณ 20% เนื่องจากปีที่ผ่านมา
จังหวัดเชียงใหม่มีการเปลี่ยนแปลงผังเมืองรวม ส่งผลให้ที่ดินบางส่วนในช่วงถนนวงแหวนรอบ 3 ถูกปรับเป็นพื้นที่สีเขียว
(พื้นที่เกษตรกรรม) เพิ่มขึ้น ไม่สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ ส่งผลให้ที่ดินบริเวณถนนวงแหวนรอบ 2
เป็นที่ต้องการของผู้ประกอบการอสังหาฯมากขึ้น


แยกรวมโชค ดงคอนโดฯ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการลงพื้นที่สำรวจบริเวณถนนวงแหวนรอบ 2 ช่วงแยกรวมโชคมีชัย เชียงใหม่ รัศมีจากสี่แยก
ประมาณ 1 กิโลเมตร พบว่ามีคอนโดฯอยู่ระหว่างเปิดขายและสร้างเสร็จ อาทิ โครงการดิอิสสระ เชียงใหม่ ของ
ชาญอิสสระฯ 570 ยูนิต แบบ 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 35-70 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.9 ล้านบาท
มูลค่าโครงการ 1.8 พันล้านบาท, โครงการยูนีกคอนโดของบริษัท ลากูนน่า จำกัด 72 ยูนิต ก่อสร้างแล้วเสร็จปัจจุบัน
เหลือ 20 ยูนิต แบบ 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 51 ตารางเมตร ราคาตกแต่งพร้อมอยู่เริ่มต้นยูนิตละ 3.5 ล้านบาท

โครงการเบเนฟิตคอนโด ของบริษัท เคโฮมคอนสตรัคชั่น จำกัด 70 ยูนิต ก่อสร้างแล้วเสร็จปัจจุบันเหลือขาย 6 ยูนิต
แบบ 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 36-73 ตารางเมตร ตกแต่งพร้อมอยู่ราคาเริ่มต้น 1.9 ล้านบาท, โครงการเน็กซ์คอนโด
ของกลุ่มอรสิริน, ควอลิตี้ เฮ้าส์ อยู่ระหว่างปรับสภาพที่ดินบริเวณ คาดว่าเตรียมเปิดตัวคอนโดฯช่วงไตรมาส 4-ต้นปีหน้า ฯลฯ