จับตาฟองสบู่คอนโดเชียงใหม่

[etatae333]

จับตาฟองสบู่คอนโดเชียงใหม่

แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯจะปรับตัวไปใน ทิศทางที่ดีขึ้น แต่ตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัด กลับไม่มี
สัญญาณของการ ฟื้นตัว เนื่องจากขนาดของตลาดเล็ก ดีมานด์มีอยู่จำกัด ประกอบกับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทั้งทุนท้องถิ่นและ
ทุนจากส่วนกลาง โหมเปิดตัวโครงการเป็นจำนวนมาก ทำให้ซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลอัตราการดูดซับไม่
ทันกับซัพพลายเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว จึงเริ่มพบสัญญาณภาวะฟองสบู่ของตลาดคอนโดมิเนียมในหลายหัวเมืองใหญ่
โดยเฉพาะตลาดคอนโด ในเชียงใหม่ ที่มี ห้องชุดเกิดใหม่ถึง 2 หมื่นยูนิตภายในระยะเวลา 2 ปี ซึ่งเป็นสัญญาว่าภาวะฟองสบู่
เริ่มก่อตัวให้เห็นบ้างแล้ว อาจซ้ำรอยภูเก็ต และขอนแก่น หลังจากสร้างเสร็จแล้ว แต่มีการโอนช้ามาก


สำหรับพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (2555-2556) มีบริษัทพัฒนา ที่ดินจากส่วนกลางและท้องถิ่นเข้ามา
ลงทุนเปิดคอนโดมิเนียมจำนวนมาก หลังจากเกิดเหตุน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554 รวมทั้งต้องการดักกำลังซื้อรับอานิงสงส์จาก
นโยบายลงทุนโครงการ 2 ล้านล้านบาทของรัฐบาลชุดก่อน รวมถึงการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน(เออีซี) และส่วนใหญ่
มีกำหนดเริ่มทยอยโอนในปีนี้


รายงานผลสำรวจจากบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือแอเรีย ระบุว่า มีโครงการแนวราบและแนวสูง
เปิดขายอยู่ ณ ปี 2557 ประมาณ 317 โครงการ จำนวน 46,349 ยูนิต ขายออกไปแล้ว 33,078 ยูนิต
คิดเป็นยอดขายคงเหลือ 13,271 ยูนิต มูลค่าการขายกว่า 1.23 แสนล้านบาท ประมาณการยอดขายอสังหาฯ
ในจังหวัดเชียงใหม่ ปีนี้น่าจะอยู่ที่ 6,000 ล้านบาท ลดลงจากปี 2556 จำนวน 16% หรือลดลง 1,200 ล้านบาท


โดยตลาดใหญ่สุดอยู่ในช่วง 1-2 ล้านบาท โดยมีคอนโดเปิดขาย 12,352 ยูนิต เหลือขาย 3,359 ยูนิต , บ้านเดี่ยว
เปิดขาย 3,777 เหลือขาย 945 ยูนิต ทาวน์เฮ้าส์ เปิดขาย 838 ยูนิต เหลือขาย 372 ยูนิต จะเห็นว่ามีซัพพลายเหลือ
มากกว่าความต้องการของตลาด


ห้องเปิดขายใหม่ หมื่นยูนิต

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาด
คอนโดมิเนียมในเชียงใหม่ ยังคง ซบเซา และเริ่มมีภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจากในช่วง 2 -3 ปีที่ผ่านมา ตลาด คอนโดมี
การขยายตัวค่อนข้างมาก มีห้องชุด เปิดขายใหม่มากกว่า 1 หมื่นยูนิต ขณะที่ดีมานด์มีอยู่จำกัด ประกอบกับเชียงใหม่
เป็นเพียงเมืองท่องเที่ยว ไม่ใช่เมืองการค้าสำคัญ เช่นเชียงราย เป็นเมืองค้าชายแดน

อานนท์ น้อยอ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ภานน จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นในจังหวัดเชียงใหม่
กล่าวว่า ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการจากกรุงเทพฯและท้องถิ่นเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก อาทิ ศุ
ภาลัย , แสนสิริ, ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์, เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง, กลุ่มท้องถิ่น เช่น บริษัท อรสิริน จำกัด , บริษัท ลากูนน่า จำกัด ฯลฯ
ประเมินว่าล่าสุดมีจำนวนไม่ต่ำกว่า 80 โครงการ รวมประมาณ 2 หมื่นยูนิต ส่วนใหญ่เป็นคอนโดระดับกลาง-ล่าง
ราคายูนิตละ 1-2 ล้านบาท

ทั้งนี้ตลาดคอนโดบูมมากสุดช่วง ปี 2555-2556 มีห้องชุดเปิดตัวใหม่กว่า 1 หมื่นยูนิต มูลค่าขายรวมกว่า 2.36 หมื่นล้านบาท
แยกเป็นปี 2555 มีคอนโดเปิดตัวใหม่ 4,646 ยูนิต มูลค่าขายรวม 9,700 ล้านบาท ปี 2556 เพิ่มขึ้นเป็น 6,174 ยูนิต
มูลค่าขายรวม 14,000 ล้านบาท ถือว่ามีโครงการเปิดตัวใหม่จำนวนมาก และมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
เมื่อเทียบ กับ 2 ปีก่อนหน้า คือปี 2553 มีคอนโด เปิดตัวใหม่ประมาณ 100 ยูนิตเท่านั้น มีมูลค่าขาย 280 ล้านบาท
และปี 2554 มีจำนวน 1,150 ยูนิต มูลค่าขาย 2,165 ล้านบาท

ทั้งนี้เท่ากับการพัฒนาคอนโดในเชียงใหม่ช่วงปี 2555-2556 เพิ่มขึ้น 8 เท่าตัวเมื่อเทียบกับปี 2553-2554


ลูกค้ายื้อโอน

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องติดตามคือ ขณะนี้พบว่า มีคอนโดบางโครงการไม่สามารถโอนห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด
เนื่องจากลูกค้าไม่มารับโอน เช่น โครงการคอนโดแห่งหนึ่งในย่านถนนนิมมานเหมินท์ จำนวน 70 ยูนิต ขายได้ 60 ยูนิต
แต่เมื่อ นัดลูกค้าครบทุกรายสามารถโอนได้เพียง 30 ยูนิตเท่านั้น หรือคอนโด ตั้งอยู่ถนน ซูเปอร์ไฮเวย์ ทราบว่า
มียอดขาย 70% แต่สามารถโอนได้เพียง 40% ของยอดขายเท่านั้น

นอกจากลูกค้าจะไม่รับโอน กรรมสิทธิ์แล้ว ยังพบว่า โครงการคอนโด เปิดขายไปแล้ว ที่ส่วนใหญ่เป็นของผู้ประกอบการท้องถิ่น
มากกว่า 10 โครงการ มีการก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนด ระยะเวลา หรือ บางโครงการเลิกการ ก่อสร้างไปเลยก็มี

ทั้งนี้ ทำให้ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการเริ่มชะลอลงทุน เพราะไม่มั่นใจว่าคอนโดที่เปิดตัวและขายได้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
เมื่อสร้างเสร็จจะโอนได้ทั้งหมดหรือไม่

'การพัฒนาคอนโดในเชียงใหม่ปี55-56เพิ่มขึ้น8เท่าเทียบปี53-54 '